أصبح الاقتطاع من المنبع على الكراء من الآليات الأساسية في الجباية العقارية بالمغرب. وفي حالات كثيرة لا يقتصر دور المكتري المهني على أداء السومة الكرائية، بل يصبح ملزماً باقتطاع الضريبة وتحويلها مباشرة إلى المديرية العامة للضرائب.
لذلك فالموضوع ليس جبائياً فقط، بل له أثر تعاقدي ومحاسبي وتنظيمي مباشر على المكتري والمالك معاً. فيما يلي أهم النقاط التي ينبغي فهمها لضبط هذا الالتزام بشكل سليم.
إصلاح مندمج في استراتيجية جبائية أوسع
يندرج هذا النظام ضمن توجه أوسع يهدف إلى تحسين التحصيل، وتتبع المداخيل العقارية بشكل أدق، وتقليص الهامش غير المهيكل في سوق الكراء.
- تعزيز تحصيل الضريبة
- تحسين تتبع المداخيل العقارية
- تقليص الطابع غير المهيكل في القطاع
- الانسجام مع أدوات التصريح الرقمي مثل SIMPL
ما هو الاقتطاع من المنبع (RAS)؟
المقصود بالاقتطاع من المنبع هو خصم الضريبة مباشرة عند أداء الكراء. إذ يدفع المكتري للمالك المبلغ الصافي بعد الخصم، ثم يحول المبلغ المقتطع إلى الإدارة الجبائية.
- السومة الكرائية الإجمالية هي أساس الحساب
- المالك يتوصل بكراء صاف بعد الاقتطاع
- المكتري يؤدي المبلغ المقتطع إلى DGI
- المبلغ المقتطع يحتسب كتسبيق على الضريبة النهائية للمالك
من هم المعنيون بهذا الالتزام؟
يشمل النظام أساساً الملاك الأشخاص الذاتيين الذين يتوصلون بمداخيل كرائية، والمكترين المهنيين الملزمين بإجراء الاقتطاع. لذلك يجب التحقق من الوضعية الجبائية للطرفين منذ بداية العقد.
- المالك المعني: شخص ذاتي يتوصل بمدخول عقاري
- المكتري الملزم: شركة خاضعة للضريبة على الشركات
- المكتري الملزم: شخص ذاتي خاضع للضريبة على الدخل وفق النظام الحقيقي أو المبسط
- إذا كان المالك شركة خاضعة للضريبة على الشركات فلا يطبق هذا الاقتطاع
النسب المطبقة في 2025-2026
تخضع المداخيل الكرائية لسلم يعتمد على مبلغ الكراء السنوي الإجمالي. واعتماد النسبة الصحيحة ضروري لأن أي خطأ قد يؤدي سريعاً إلى غرامات وتسويات جبائية.
- أقل من 30 000 درهم سنوياً: إعفاء بنسبة 0٪
- من 30 001 إلى 120 000 درهم: 10٪
- أكثر من 120 000 درهم: 15٪
- الاقتطاع غير إبرائي: المالك يظل ملزماً بالتصريح السنوي بدخله
كيف يتم احتساب الاقتطاع؟ أمثلة عملية
التمييز بين الكراء الإجمالي والكراء الصافي مسألة أساسية. ومن الأفضل أن يحدد العقد المبلغ الإجمالي بوضوح، خصوصاً عندما يشترط المالك التوصل بمبلغ صاف محدد.
- كراء شهري إجمالي 5 000 درهم: اقتطاع 500 درهم إذا طبقت نسبة 10٪
- كراء شهري إجمالي 20 000 درهم: اقتطاع 3 000 درهم إذا طبقت نسبة 15٪
- المبلغ المؤدى للمالك = الكراء الإجمالي ناقص الاقتطاع
- إذا تم الاتفاق على مبلغ صاف، يجب إعادة احتساب الكراء الإجمالي مسبقاً
التزامات المكتري التصريحية
المكتري المهني هو الفاعل التشغيلي الرئيسي في هذا النظام. فهو مطالب باقتطاع الضريبة والتصريح بها وأدائها داخل الأجل، مع تسليم شهادة اقتطاع للمالك.
- اقتطاع الضريبة عند أداء الكراء
- أداء المبلغ المقتطع إلى DGI قبل نهاية الشهر الموالي
- استعمال منصة SIMPL للتصريح والأداء
- تسليم شهادة الاقتطاع من المنبع للمالك
التزامات المالك التصريحية
الاقتطاع في المنبع لا يعفي المالك من التزاماته الجبائية الخاصة. إذ يجب عليه التصريح بمداخيله الكرائية ضمن التصريح السنوي والاحتفاظ بالشهادات التي يتوصل بها من المكترين.
- التصريح بالمداخيل العقارية ضمن التصريح السنوي للدخل الإجمالي
- إيداع التصريح قبل نهاية فبراير من السنة الموالية
- الاحتفاظ أو الإدلاء بشهادات الاقتطاع
- خصم ما سبق اقتطاعه من الضريبة النهائية المستحقة
الأثر التشغيلي على المقاولات المكتَرية
بالنسبة للمقاولات، يخلق هذا النظام عبئاً إدارياً حقيقياً. فهو يمس تدبير العقود، والقيود المحاسبية، وحفظ الوثائق، وتتبع آجال الأداء والتصريح.
- حصر جميع عقود الكراء المعنية
- احتساب الاقتطاع الشهري بدقة
- مطابقة المحاسبة مع الأداءات المصرح بها لدى DGI
- أرشفة الشهادات ووثائق الإثبات وإشعارات الأداء
المخاطر ونقاط اليقظة
أكثر الأخطاء شيوعاً بسيطة في ظاهرها لكنها مكلفة: نسيان الاقتطاع، الخلط بين الإجمالي والصافي، اعتماد نسبة غير صحيحة أو التأخر في الأداء.
- عدم اقتطاع الضريبة عند الأداء
- التأخر في التصريح أو الأداء
- اعتماد نسبة غير مطابقة
- عدم تسليم شهادة للمالك
ممارسات جيدة لتأمين تدبير الكراء
أفضل حماية هي الاستباق. فالتدبير السليم يقوم على عقد واضح، وتحديد دقيق للوضعية الجبائية لكل طرف، وانتظام في آجال التصريح والأداء.
- صياغة عقد يحدد الكراء الإجمالي بوضوح
- التحقق من الوضعية الجبائية للمالك قبل كل معالجة
- وضع رزنامة داخلية للآجال المتكررة
- الاستعانة بخبير عند وجود شك في الحساب أو في نطاق التطبيق
المصدر: First One Immobilier